相続するつもりの賃貸アパートに抵当権が！どうする？

金銭債務は可分債務であり、可分債務は債務者の死亡により当然に各相続人の相続分に応じて分割される
と解されています。
相続人の一部の者に債務を負担させる旨の遺言がなされていても、その遺言によって特定の相続人が直接に債務者となるもので
はありません。
相続人相互間では、遺言に従って債務の承継をすることはできますが、
抵当権の債務者を特定の相続人に変更するには、抵当権者と交渉し、抵当権者の承諾を得ることが必要です。相続人は抵当権者との間で話合いをし、抵当権者が承諾した場合に、さかのぼって相続を原因として、特定の相続人を債務者とする変更登記をしていくことになります。
抵当権者の承諾が得られない場合には、法定相続により相続人全員を債務者とする抵当権変更登記をすることになります。

特定の遺産を特定の相続人に「相続させる」旨の遺言は、遺言書の記載からその趣旨が遺贈であることが明らかであるかまたは遺贈と解すべき特段の事情のない限り、その遺産をその相続人に単独で相続させる遺産分割の方法が指定されたものと解されます。
そして、その遺言において相続による承継をその相続人の意思にかからせるなどの特段の事情がない限り、
何らの行為なくしてその遺産は被相続人の死亡の時に直ちにその相続人に相続により承継されるとされています。

そこで、「相続させる」旨の遺言に基づいて、
相続人は単独でその不動産を被相続人名義から直接自己名義にする登記申請ができます。

遺言書が自筆証書遺言であった場合
なお、遺言書（公正証書遺言及び自筆証書遺言の保管制度を利用した遺言を除きます。）の保管者またはこれを発見した相続人は、
遺言者の死亡を知った後、遅滞なく遺言書を家庭裁判所に提出して、その「検認」を請求しなければなりません。
また、封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人等の立会いのもと開封しなければならないことになっています。
詳細は、以下コラムをご参照ください。

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封印のある自筆証書遺言をみつけた！開封していい？ | 芦屋市 | 遺言・相続手続き代行サービス こんにちは。こうづ行政書士FP事務所 行政書士の髙津です。ご相続が発生した場合、故人が生前に自筆証書遺言を作成していることがあります。自筆証書遺言には形式や書き方…

共同相続における権利の承継の対抗要件について
相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、法定相続分等を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができません。
ご注意ください。

債務を相続する手続きについては、STEP１の通りです。
まずは債務者・抵当権者と交渉してください。
債務者・抵当権者から承認が得られましたら、抵当権変更登記をすることになります。

登記原因は、遺言により債務の相続の指定がなされたこと、この指定を抵当権者が承諾したことです。
これを証明するものが、登記原因証明情報になります。
なお、抵当権者はこの登記申請の登記権利者となっており、指定を承諾していることは明らかです。
しかし、新不動産登記法により登記原因証明情報の提供が必須化され、これによって登記の原因となる事実または法律行為を証明すべきものとされました。
このことから、申請人が行った行為であっても、その行為が登記原因となる事実または法律行為の要件である場合には、その行為があった事実について登記原因証明情報として提供を要するものと解されています。
なので、抵当権者が承諾した事実も、本件の登記申請の登記原因証明情報として提供しなければなりません。